Negocjacje zapisów umowy
Podpisanie umowy najmu w zaproponowanej przez wynajmującego wersji rzadko jest najlepszym rozwiązaniem dla najemcy. Prawie zawsze istnieje przestrzeń do realnej poprawy warunków – pod warunkiem, że zmiany są precyzyjnie sformułowane i przedstawione we właściwej kolejności.
Oferuję pełne wsparcie negocjacyjne – od przygotowania listy priorytetowych zmian, przez redakcję konkretnych zapisów, aż po udział w rozmowach z wynajmującym (bezpośrednio lub w formule „shadow negotiation”).
Co zyskujesz decydując się na profesjonalne negocjacje?
- realistyczną ocenę, które zapisy naprawdę da się zmienić, a które są „kamienne”
- uszeregowaną listę priorytetów negocjacyjnych (od tych najważniejszych finansowo i prawnie do mniej krytycznych)
- gotowe propozycje nowego brzmienia klauzul – sformułowane tak, jak najchętniej akceptują je zarządcy i właściciele
- ochronę przed typowymi trikami negocjacyjnymi wynajmujących („to standard”, „wszyscy tak mają”, „już nic nie zmienimy”)
- strategię „całościowego pakietu” – zamiast chaotycznych pojedynczych poprawek
- realne obniżenie przyszłych kosztów najmu (czynsz, waloryzacja, service charge, kary)
- większe poczucie bezpieczeństwa prawnego i operacyjnego przez cały okres najmu
Najczęściej skutecznie renegocjowane zapisy (ostatnie 3 lata)
- ograniczenie wysokości i częstotliwości waloryzacji czynszu
- wprowadzenie maksymalnego rocznego wzrostu opłat eksploatacyjnych / service charge
- zawężenie katalogu podstaw do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego
- doprecyzowanie zasad rozliczania mediów i kosztów wspólnych (sposób liczenia, dokumentacja)
- skrócenie okresu karencji / grace period na usunięcie usterek przed karami
- wprowadzenie kryteriów, przy których wynajmujący nie może odmówić zgody na cesję / podnajem
- obniżenie wysokości / zmiana warunków zwrotu kaucji gwarancyjnej
- dopisanie prawa pierwokupu / pierwszeństwa najmu na sąsiednie powierzchnie
- urealnienie zapisów o robotach adaptacyjnych i ich rozliczeniu po zakończeniu najmu
- ograniczenie zakresu kar umownych i wprowadzenie limitu odpowiedzialności najemcy
Jak wygląda typowy proces negocjacji ze mną?
Przesyłasz projekt umowy + informacje o swoich kluczowych potrzebach / „czerwonych liniach”
Przygotowuję szczegółową listę rekomendowanych zmian + proponowane nowe brzmienia
Omawiamy priorytety i akceptowalny poziom kompromisu
Wspólnie decydujemy, czy i w jakim zakresie biorę udział w dalszych rozmowach (konsultacje mailowe / telefoniczne / obecność na spotkaniu online lub stacjonarnym)
Mam ponad 15 lat doświadczenia w negocjowaniu umów najmu powierzchni komercyjnych – zarówno z dużymi międzynarodowymi zarządami, jak i z lokalnymi właścicielami.
